Airbnb – adózási tudnivalók

Napjainkban igen elterjedt jövedelemszerzési formának számít az ingatlanok Airbnb-n keresztüli hasznosítása, mégis keveseknek jut eszébe, hogy az így szerzett bevételek után adó- és járulékfizetési kötelezettség is keletkezik, nem is beszélve a tevékenységhez kapcsolódó adminisztrációs terhekről. Az egyébként egyszerűnek tűnő tevékenység rengeteg kötelezettséggel jár, ha azt szabályosan akarja valaki csinálni. Jelen cikkünkben a magánszemélyek adózási kötelezettségeivel foglalkozunk.

Mindenekelőtt tisztázni szükséges, hogy az Airbnb-n keresztül kiadott lakások esetében milyen jövedelme keletkezik a magánszemélynek. Erre két lehetőséget ajánl a személyijövedelemadó-törvény:

1. ingatlan-bérbeadás, vagy
2. szálláshely-szolgáltatás

      1. Ingatlan-bérbeadás
A felek a Polgári törvénykönyv szerinti bérleti szerződést kötnek. Elsődlegesen az ingatlan használatba adásáról rendelkeznek és egyéb szolgáltatásokra, de például a takarításra, ágynemű biztosítására stb. vonatkozó részek nem jellemzőek benne. Nem minden esetben kell bejelenteni a tevékenységet az adóhatósághoz.

      2. Szálláshely-szolgáltatás
Általában rövidebb idejű tartózkodás esetében beszélhetünk szálláshely-szolgáltatásról, amire különösen jellemző, hogy pl. éjszakánként vagy napokban állapítják meg a díjakat. Üzletszerű tevékenység, ami azt jelenti, hogy más és más vendégeknek kerül átadásra az ingatlan.

A szálláshely-szolgáltatáson belül a lakások, házak kiadása vagy az egyéb szálláshely vagy a falusi szálláshely kategóriába kerülhet.

A falusi szálláshely csak 5000 fő, illetve 100 fő/négyzetkilométer népsűrűség alatti területeken található. Egyszerűsítve: Budapesten ez nem opció.

Ha mindezek alapján a magánszemély a szálláshely-szolgáltatást nem egyéni vállalkozóként kívánja ellátni, akkor a következő teendői lesznek:

• A szálláshely-szolgáltatás engedélyköteles, amely engedélyt az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat jegyzője állítja ki.
• A tevékenységre adószámot kell kérnie a magánszemélynek (adószámos magánszemély kategóriát jelent). Majd a szálláshely üzemeltetési engedélyének a megszerzését is be kell jelenteni az adóhatóságnak.
• a magánszemély eldöntheti, hogy általános forgalmi adónak alanya lesz-e vagy sem.

Adószámos magánszemély választási lehetősége

Az adószámos magánszemély választhat, hogy az általános szabályok szerint (hivatalos nevén: önálló tevékenységből származó jövedelem) vagy tételes átalányadózás szabályai szerint szeretné az adófizetési kötelezettségét teljesíteni.
Általános szabályok szerinti elszámolás

Előnyei: 10%-os költséghányad, vagy a tevékenységhez kapcsolódó költségek tételesen (szja-törvény szerint) elszámolhatóak, mint pl. értékcsökkenés, 100 E Ft alatti eszközök beszerzése, stb.
Hátránya: tételesnyilvántartás-vezetési kötelezettség

Ezt az adózási módot érdemes választani, ha bevételekhez viszonyítottan magasak a bizonylatokkal igazolható kiadások, vagy kevés bevételt szerez a magánszemély ebből a tevékenységéből.
Ha magánszemély veszi ki az ingatlant, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15% adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. Ha az ingatlant cég vagy kifizető veszi ki, akkor az adó és járulékok megfizetése, valamint igazolás kiadása a kifizetőt terheli.
Az önálló tevékenységből származó jövedelem után 15%-os személyijövedelemadó- és 19,5%-os egészségügyihozzájárulás-fizetési kötelezettsége keletkezik. (Nem keverendő össze az ingatlan-bérbeadás után fizetendő 15%-os személyijövedelemadó- és 14%-os, max. 450 000 Ft-os egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséggel!)
Tételes átalányadó

A tételes átalányadó választási lehetőséget a magánszemély a tevékenység megkezdésekor vagy az előző évi személyi jövedelemadó bevallásával kérheti. A nyilatkozat nem pótolható!
A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig, míg a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a tételes átalányadó éves összegét.
2017. január 1-jétől a tételes átalányadó éves összege szobánként 38 400 forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységet az adott év egészében nem folytatja, csak néhány hónapban fogad vendégeket. A tételes átalányadó összegének emelésével egyidejűleg megszűnt az ez után teljesítendő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség (tulajdonképpen az egyszerűsítés érdekében a százalékos mértékű eho beépült a tételes átalányadó összegébe). Ezt a tevékenységet 2018-tól 3 lakásban végezheti a magánszemély.
Azt hiszem, nem kell a tételes adó előnyeit külön részletezni, mégis párat kiemelnék:

• nincs költségnyilvántartási-kötelezettség,
• tervezhető az adó- és járulékfizetés,
• nem kell negyedévente kikalkulálni az adó- és járulékfizetés mértékét, ezáltal könnyen kiszámolható a profit is.

Idegenforgalmi adó

Az idegenforglami adó mértéke önkormányzatonként eltérő: 300 Ft/fő /éj vagy akár a szállásdíj 4%-a is lehet.
Az idegenforgalmi adót az eltöltött éjszakák után az önkormányzatnak, a rendeletében megadott határidőre kell megfizetni mindazon vendégek után, akik nem rendelkeznek állandó lakcímmel az önkormányzat illetőségében. A vendégéjszakákról nyilvántartást kell vezetni!

Helyi iparűzési adó

Ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet, akkor nincs iparűzésiadó-fizetési kötelezettsége.
Általános forgalmi adó (áfa)

A szálláshely szolgáltatás áfamértéke: 18%. A szálláshelykiadás után jellemzően nem ésszerű áfaalanyiságot választani, de vannak olyan esetek, amikor ez kötelezővé válik. Az áfa törvény az adóalanyok részére lehetőséget biztosít 8 millió forint értékhatárig alanyi adómentesség választására. Ez az összeg éves szinten értendő, tehát ha valaki a tevékenységét év közben kezdi, akkor a 8 millió forintra vonatkozó feltételnek időarányosan kell megfelelnie. (Az értékhatár 2017. január 1-jétől emelkedett 6 millió forintról 8 millió forintra. Az értékhatár változásával kapcsolatos átmeneti szabály alapján az adóalany abban az esetben is választhat 2017-re alanyi adómentességet, ha akár 2015-ben, akár 2016-ban átlépte a 6 millió forintot, de a 8 milliós értékhatárt nem haladta meg.)
Számla- és nyugtaadási kötelezettség

A magánszemély a szálláshely-szolgáltatásról számlát, illetve bizonyos esetekben nyugtát köteles kiállítani.
Online pénztárgép-használati kötelezettséggel járó tevékenység! Ilyen bizonylatot viszont csak akkor köteles kiállítani, ha nem áfaalany vendég a szállásdíjat készpénzben fizeti meg.

Az Airbnb-n keresztüli bevételek esetében jellemzően számlaadási kötelezettség terheli a magánszemélyt, mivel a szállásdíj nem készpénzben kerül megtérítésre.

Source of images: Airbnb